Kreditvergleich für den Hauskauf: Das müssen Bankkunden beachten!

Die meisten privaten Bauprojekte können nicht komplett aus Eigenmitteln finanziert werden. Bei der Kreditbeantragung ist es wichtig, einen ausführlichen Kreditvergleich vorzunehmen. Dieser Ratgeber erklärt, worauf es im Vergleich ankommt und welche Lösung für das Bau- oder Kaufvorhaben in welchen individuellen Fällen ideal ist.

Das Wichtigste zum Kredit für den Hauskauf in Kürze

• Raten für einen Baukredit sollen langfristig höchstens 35 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens einer Person oder Familie ausmachen.
• Durch einen Eigenkapitalanteil verringert sich die nötige Kreditsumme, einschließlich des Zinssatzes auf den ausbezahlten Grundbetrag.
• Im Kreditvergleich sind diejenigen Kreditangebote vorteilhaft, die Sondertilgungen neben der Ratenzahlung zulassen.
• Kredite können durch den Vergleich von Fördermöglichkeiten für den Hauskauf reduziert werden.

Bestandsaufnahme vor dem Kreditantrag
Wie bei jedem Kredit gilt auch für den Baukredit, dass jeder Cent pünktlich über Jahre hinweg zurückgezahlt werden muss. Also muss die finanzielle Situation nach jetzigem Stand genau beleuchtet werden. Dazu werden zunächst verfügbare regelmäßige Monatseinkommen zusammengerechnet. Nun werden davon Steuerbelastungen, Beiträge für Sozialversicherungen und derzeitige Fixkosten für andere Posten abgezogen.

Vom verbleibenden Einkommensbetrag sollen für sichere Finanzierung höchstens 35 Prozent für eine Rate aufgewendet werden. Auf diese Weise schlägt ein Verdienstausfall weniger schwer zu Buche. Auch kann so bei steigenden Fix- oder sonstigen Kosten immer noch sorgenfrei der Kredit für den Hauskauf bedient werden.

Kreditvergleich der Zinsentwicklung
Bauzinsen sind aktuell etwas teurer und können sich im Lauf vieler Rückzahljahre mehrfach nach oben oder unten verändern. Der optimale Zeitpunkt für einen Kredit zum Hauskauf nutzt am besten zinsgünstige Bauzinsentwicklungen.

Dazu ist für eine Weile genaue Marktbeobachtung nötig. Wer sich dies fachlich nicht zutraut, kann Makler mit der Analyse und Beobachtung beauftragen. Die geringen Maklerkosten sind über den langen Finanzierungszeitraum deutlich geringer als etwaige Nachteile beim Zinsvertrag.

Online bieten verschiedene Portale Bauzinsrechner an. Dort kann eine Entwicklung nach gewünschter Kreditsumme, Sollzins, Jahreszins und Zinsbindung an Beispielen errechnet werden. Wie ein Kreditvergleich von Finanzradar aufdeckt, unterliegen Kredite hinsichtlich der Konditionen und Vertragsbedingungen, besonders großen Schwankungen. Günstige Kredite für den Hauskauf sind im Kreditvergleich diejenigen mit der längsten Sollzinsbindung. Bei ihnen liegt der vereinbarte Zins manchmal über der Marktsituation, ist aber langfristig sicher planbar.

Frühe Finanzierung und Vertragsdauer
Ein günstiger Kredit kann bis zum potenziellen Erreichen des Rentenalters abbezahlt sein. Wer es sich leisten kann, erreicht Schuldenfreiheit um einige Jahre früher, wenn er im Kreditvergleich höhere Monatsraten zurückzahlt. Eine Erstfinanzierung für den Hauskauf ist im Kreditvergleich überwiegend teurer als eine Anschlussfinanzierung. Diese Anschlussfinanzierung ist nötig, sobald die vereinbarte Zinsbindung aus dem Erstkredit ausläuft.

Geplant werden sollte die Anschlussfinanzierung wenigstens fünf Jahre vor Auslaufen der Erstfinanzierung. Je nach Marktsituation und Stand der Rückzahlung kann es sich lohnen, als treuer Kreditkunde bei der bisherigen Bank zu bleiben. Möglich ist allerdings auch ein Kreditvergleich bei anderen Anbietern. Durchaus können dort zum richtigen Zeitpunkt bessere Konditionen angeboten werden.

Im Kreditvergleich die richtige Finanzierungsform finden
Baudarlehen werden von Bankinstituten in unterschiedlichen Varianten angeboten. Dies sind die derzeitigen Kreditmodelle für Hauskäufer:

Hypothekendarlehen
Beim Hypothekendarlehen stellt die Bank einen Kredit selbst zur Verfügung oder vermittelt die Finanzierung an spezielle Hypothekenbanken. Als Sicherheit gegen Rückzahlungsausfälle lässt sich der Kreditgeber eine Grundschuld auf das Grundstück des gekauften oder zu bauenden Hauses eintragen.

Monatlich werden anfangs nur zwischen einem und drei Prozent des Grundkreditbetrags getilgt. Dazu sind monatliche Zinsbeträge fällig. Bei gleich hoher Monatsrate wird der Kreditbetrag zunächst nur geringfügig weniger. Langsam nehmen damit auch die Zinsen ab, was eine immer höhere Tilgung bedeutet, bis schließlich mit Zinsen alles abbezahlt ist.

Volltilgerdarlehen
Ein Volltilgerdarlehen wird nur Kreditnehmern mit einwandfreier Bonität und starkem regelmäßigem Einkommen angeboten. Bei dieser Variante bleibt der Sollzins – unabhängig von Marktentwicklungen – bis zum Ende der Kreditlaufzeit immer gleich. Vorteilhaft daran ist die Sicherheit, mit Zahlung der letzten Rate tatsächlich und vollständig schuldenfrei zu sein. Nachteilig an der Zinsbindung ist, dass sich etwaige günstige Zinszeiten nicht mindernd auf die Höhe der Kreditzinsen auswirken.

Annuitätendarlehen
Beim Annuitätendarlehen besteht eine lange Sollzinsbindung. Also bleibt die Kreditrate für den festgelegten Zeitraum immer gleich. Anschließend verbleibt allerdings eine Restschuld, die durch Tilgung oder Anschlussfinanzierung abgeleistet wird. Ein Kreditvergleich sollte dafür zeigen, wer Sondertilgung oder einen Wechsel der Tilgung ermöglicht oder bereitstellungszinsfreie Zeiten in welchem zeitlichen Rahmen als Vertragszusatz anbietet. Für das Annuitätendarlehen als Kredit für den Hauskauf entscheiden sich derzeit in Deutschland mindestens 70 Prozent befragter Bauherren und Hauskäufer.

Tilgungsdarlehen
Beim Tilgungsdarlehen werden anfangs hohe monatliche Raten bezahlt, die nur wenig Grundtilgung und viel Zinstilgung beinhalten. Im Laufe der Jahre sinkt durch die verringerte Restschuld automatisch der Zinssatz. Gleichzeitig erhöht sich der Tilgungsbetrag. Flexibel im Kreditvergleich kann eine Zinsbindung in Zeiten niedriger Bauzinsen sein. Variable Verzinsung ist dann sinnvoll, wenn hohe Monatsraten schnell zu einem deutlichen Sinken der Restschuld führen. Denn mit abnehmender Zinsbelastung verringert sich in guten Marktzeiten auch der Einfluss der Zinsen auf den Tilgungsanteil pro Monat.

Kredit für den Hauskauf durch Förderung reduzieren
Förderung für den Hauskauf oder Hausbau bedeutet entweder Zuschüsse als Kreditentlastung oder Angebote zinsgünstiger Baudarlehen. Diese Möglichkeiten für Förderung haben Hauskäufer und Bauherren derzeit:

• BAFA: Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) hält Fördermittel für Erzeuger regenerativer Energien bereit. Beispielsweise können Hauskäufer durch die Investition in eine Solar-Dach- oder Freiflächenanlage von diesen Fördertöpfen bezahlt werden. Gut daran ist, dass es sich bei der Förderung nicht um eine Darlehensvergünstigung handelt. Vielmehr muss der gewährte Investitionszuschuss nicht zurückbezahlt werden muss.
• Regionale Förderprogramme für den Hausbau: Für den Kreditvergleich länderspezifischer Förderprogramme stellt die Verbraucherzentrale eine ständig aktualisierte Vergleichsseite zur Verfügung. Das können zinsgünstige Kredite für Haushalte mit kleinem Einkommen sein oder ein Erbbau-Angebot an junge Familien. Auch für umweltfreundliches Bauen loben die Bundesländer und teilweise einzelne Kommunen besondere Förderungen aus. Tipp: Diese Fördertöpfe von Ländern und Kommunen sind meistens schon früh im Jahr leer. Es empfiehlt sich deshalb frühzeitige Rücksprache mit den Verantwortlichen. Vor allem darf mit einem Hausbau erst begonnen werden, wenn die jeweilige Förderung schriftlich bewilligt ist.
• Wohn-Riester: Käufer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung können »riestern«, wenn sie Immobilie oder Wohneigentum im Eigenbedarf nutzen. Der Staat gibt dabei auf einen festen Eigensparbetrag einen staatlichen Förderzuschuss. Jederzeit kann der entsprechend lange angesparte und mit geförderte Gesamtbetrag für die Baufinanzierung verwendet werden, zum Beispiel zur Tilgung einer Restschuld in einem Betrag statt in weiteren Raten.
• KfW: KfW-Darlehen werden für solche Bauprojekte bewilligt, die ein Haus energiesparend neu bauen, kaufen oder sanieren. Der aktuelle Kreditgeber sollte über diesen Wunsch der Hauskäufer oder Bauherren informiert sein, falls dieser nicht von selbst den Vorschlag macht. Der eigentliche Kredit für den Hauskauf wird sodann von der Hausbank an die KfW vermittelt.

Fazit zum Kreditvergleich für den Hauskauf:
Ein Kredit für den Hauskauf sollte möglichst früh aufgenommen und durch verschiedene Förderprogramme in der Gesamtsumme reduziert werden. Höchstens 35 Prozent des Nettoeinkommens im Haushalt sollten für die monatlichen Raten verwendet werden. Je nach Situation und Hauskaufplänen eignen sich unterschiedliche Kreditarten zur Finanzierung von Hauskauf oder Hausbau.

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